Kinnisvara müük on tehing, mis toob sageli kaasa suuri emotsioone, elumuutusi ja kopsakaid rahasummasid. Olenemata sellest, kas tegemist on kodu vahetamise, päranduseks saadud korteri realiseerimise või investeeringu müügiga, on üks küsimus, mis kummitab peaaegu iga müüjat: kui palju ma pean riigile makse maksma? Eestis on levinud väärarusaam, et igasugune kinnisvara müük on maksustatav või vastupidi – et eraisiku kinnisvaratehingud on alati maksuvabad. Tegelikkus asub seal vahepeal ning sõltub konkreetsetest asjaoludest, kinnisvara kasutusotstarbest ja omanikuks olemise ajast. Selles põhjalikus juhendis lahkame detailselt lahti tulumaksuseaduse nüansid, et mõistaksite täpselt, millal tekib maksukohustus ja kuidas on võimalik seaduslikult kasutada maksuvabastusi.
Kinnisvara müügi tulumaks: põhireegel ja arvutuskäik
Kõigepealt tuleb selgeks teha baasreegel: tulumaksuga maksustatakse kinnisvara müügist saadud kasu, mitte kogu müügihinda. See on oluline erinevus, mida tihti segi aetakse. Kui te müüte korteri 100 000 euro eest, ei tähenda see automaatselt, et peate 20% (või vastavalt kehtivale maksumäärale) sellest summast riigile kandma. Maksustatav summa on müügihinna ja soetusmaksumuse vahe.
Tulumaksu arvutamise valem on lihtsustatult järgmine:
Müügihind – Soetusmaksumus – Müügiga seotud kulud = Maksustatav kasu
Kui tehingu tulemus on negatiivne ehk müüte kinnisvara odavamalt, kui selle ostsite ja korda tegite, siis tulumaksu tasuma ei pea, kuid kahjumit ei saa ka teiste tulude arvelt tasaarveldada.
Mis kuulub soetusmaksumuse hulka?
Soetusmaksumus ei ole ainult number, mis seisis ostu-müügilepingus, kui te kinnisvara omandasite. Seadus lubab soetusmaksumuse hulka arvestada mitmeid kulusid, mis vähendavad lõplikku maksukoormust:
- Ostu hind: Summa, mis maksti kinnisvara omandamisel.
- Notaritasud ja riigilõivud: Nii ostmisel kui ka müümisel makstud teenustasud ja lõivud on mahaarvatavad.
- Maakleritasud: Kui kasutasite kinnisvara müümiseks maakleri teenust, on see kulu tõendite alusel mahaarvatav.
- Parenduskulud: See on kõige keerulisem, kuid potentsiaalselt suurim kuluartikkel. Siia kuuluvad kulutused, mis on tehtud kinnisvara väärtuse tõstmiseks (nt kapitaalremont, juurdeehitus).
Oluline on rõhutada, et tavapärane sanitaarremont (tapeedi vahetus, värvimine) ei lähe alati parenduskuluna arvesse, kui see ei tõsta oluliselt vara väärtust. Parendused peavad olema dokumentaalselt tõestatud – see tähendab arveid ja maksekorraldusi, mitte sularahas “mustalt” makstud ehitusmeeste tasusid.
Elukoha müügi maksuvabastus – kõige levinum erand
Eesti tulumaksuseaduse üks tuntumaid ja enim kasutatavaid sätteid on elukoha müügi maksuvabastus. See reegel on loodud selleks, et inimesed saaksid vabalt oma kodu vahetada ilma, et riik võtaks vahelt “tollimaksu”, mis raskendaks uue samaväärse kodu ostmist. Siiski on siin kindlad kriteeriumid, mida tuleb täita.
Selleks, et kinnisvara müük oleks tulumaksuvaba, peavad olema täidetud kaks põhitingimust:
- Kinnisvara on kasutatud maksumaksja alalise või peamise elukohana kuni müügini.
- Maksuvabastust saab kasutada ainult üks kord kahe aasta jooksul.
Kuidas tõendada peamist elukohta?
Sageli arvatakse ekslikult, et rahvastikuregistri sissekirjutus on ainus ja ülim tõde. Kuigi sissekirjutus on tugev argument, vaatab Maksu- ja Tolliamet vajadusel asja sisuliselt. Elukohta tõendavad ka kommunaalarved, sideteenuste lepingud, naabrite ütlused ja faktiline elamine.
Kui te omasite korterit, kus tegelikult elas üürnik, ja teie sissekirjutus oli seal vaid formaalselt, ei pruugi maksuvabastus kehtida. Maksuhalduril on õigus kontrollida, kas tegemist oli reaalse koduga.
Kaheaastane reegel
Kaheaastane piirang kehtib tehingute vahelisele ajale. See tähendab, et kui müüsite oma kodu maksuvabalt täna, siis järgmist kodu ei saa te maksuvabalt müüa enne, kui tänasest kuupäevast on möödunud kaks aastat. See reegel on kehtestatud spekulatiivsete tehingute vältimiseks (nn “flippimine”), kus investorid koliksid näiliselt igasse korterisse sisse, et see tulumaksuvabalt maha müüa.
Suvilad, aiamajad ja pärandvara
Lisaks peamisele elukohale on seaduses erisused ka suvilate ja aiamajade osas, kuigi need on kitsamad. Tulumaksu ei tule tasuda suvila või aiamaja müügilt, kui on täidetud järgmised tingimused:
- Kinnistu on olnud maksumaksja omandis üle kahe aasta.
- Ehitise suletud netopind ei ületa 60 ruutmeetrit.
Kui suvila on suurem kui 60 ruutmeetrit, kehtib maksuvabastus vaid siis, kui kasutasite seda alalise elukohana (mis suvilate puhul on harvem ja vajab tõendamist) või kui tegemist on omandireformi käigus tagastatud maaga.
Päranduseks saadud kinnisvara maksustamine
Pärandvara müük tekitab tihti segadust. Pärandi vastuvõtmine ise ei ole maksustatav. Küll aga tekib maksukohustus hetkel, kui otsustate pärandatud vara maha müüa.
Siin on oluline nüanss soetusmaksumuse osas. Kuna pärija ei ole vara eest raha maksnud, on soetusmaksumus üldjuhul null. See tähendab, et tulumaksu tuleb maksta kogu müügihinnalt (millest on lahutatud müügikulud).
Erand: Kui pärija asub pärandatud kinnisvarasse elama ja kasutab seda oma peamise elukohana, laieneb talle elukoha müügi maksuvabastus. Sellisel juhul peab pärandi vastuvõtmise ja müügi vahele jääma periood, mil vara kasutati koduna. Kui pärandvara müüakse koheselt, tuleb tasuda tulumaks.
Omandireformi käigus tagastatud maa müük on üldjuhul maksuvaba isikule, kellele see tagastati. Kui aga maa on juba pärandatud edasi, siis pärijale see erisus enamasti automaatselt üle ei kandu samadel alustel, välja arvatud teatud kitsad erandid seaduses, mistõttu tasub enne tehingut konsulteerida spetsialistiga.
Korduma kippuvad küsimused (KKK)
Kinnisvara maksustamine on keeruline ja olukorrad on individuaalsed. Siin on vastused kõige sagedasematele küsimustele, mis tekivad vara võõrandamisel.
Kas ma pean maksma tulumaksu, kui müün korteri ja ostan kohe kallima asemele?
See on levinud müüt, et tulu reinvesteerimine uude kodusse vabastab maksust. Eestis sellist “reinvesteerimise vabastust” otseselt ei eksisteeri. Maksuvabastus sõltub sellest, kas müüdav korter oli teie peamine elukoht. Kui oli, siis on müük maksuvaba sõltumata sellest, mida te saadud rahaga teete. Kui ei olnud (nt oli investeerimiskorter), siis tuleb tulumaks maksta isegi siis, kui ostate saadud raha eest uue kodu.
Kuidas maksustatakse korterit, mida on vahepeal välja üüritud?
Kui te elasite korteris sees, kolisite välja, üürisite seda paar aastat välja ja seejärel otsustate müüa, siis olete kaotanud elukoha müügi maksuvabastuse. Müügi hetkel ei ole see enam teie peamine elukoht. Sellises olukorras loetakse tehing investeeringu realiseerimiseks ja kasumilt tuleb maksta tulumaksu. Et maksuvabastust taastada, peaksite enne müüki sinna uuesti sisse kolima ja elama seal reaalselt mõnda aega.
Mis saab siis, kui kinnisvara on ühisomandis?
Kui abikaasad müüvad ühisvarana kuuluvat kodu, kehtib maksuvabastus mõlemale, eeldusel, et see oli mõlema peamine elukoht. Kui kinnisvara on kaasomandis (nt kaks sõpra ostsid korteri), vaadatakse iga omaniku puhul eraldi, kas ta kasutas oma osa peamise elukohana. Võib tekkida olukord, kus üks kaasomanik on maksust vabastatud, aga teine, kes seal ei elanud, peab oma osalt tulumaksu maksma.
Kas remondikulud saab maha arvata, kui tšekid on kadunud?
Ei, kulud peavad olema dokumentaalselt tõendatud. Maksuamet ei aktsepteeri hinnanguid või “ehitusmehe kinnitust”. Vaja on korrektseid arveid ja maksekorraldusi. See on põhjus, miks on kriitiliselt oluline säilitada kõik renoveerimisega seotud dokumendid, isegi kui müügiplaani hetkel ei ole.
Dokumentide säilitamine ja deklareerimise kord
Kinnisvara müügist saadud tulu deklareerimine toimub füüsilise isiku tuludeklaratsioonis (Vorm A või E), mis esitatakse järgneva aasta alguses. Isegi kui te olete veendunud, et teie tehing on maksuvaba (näiteks elukoha müük), on soovitatav tehingu dokumendid alles hoida vähemalt 7 aastat. Maksu- ja Tolliamet võib küsida selgitusi ka aastaid hiljem.
Kui tehing on maksustatav, on teie kohustus deklareerida müügihind ja soetusmaksumus. Ärge eeldage, et riik teab automaatselt teie renoveerimiskulusid või maakleritasusid – need andmed peate sisestama ise, et vähendada maksustatavat summat.
Erilist tähelepanu tuleks pöörata olukorrale, kus müüte kinnisvara järelmaksuga. Maksukohustus tekib üldjuhul raha laekumise hetkel, kuid omandiõiguse üleminek ja lepingute vormistamine võivad tekitada keerukaid juriidilisi nüansse maksustamisperioodi määramisel.
Kokkuvõtvalt on kinnisvara maksustamine ala, kus “tark ei torma”. Enne müügilepingu sõlmimist tehke kindlaks oma maksuõiguslik staatus. Arvutage välja potentsiaalne tulumaksukohustus ja veenduge, kas teil on võimalik kasutada elukoha müügi maksuvabastust. Kahtluse korral on alati odavam konsulteerida maksuspetsialistiga kui hiljem tasuda intresse ja trahve valesti deklareeritud tulude eest. Teadlik tegutsemine tagab, et kinnisvaratehingu rõõmu ei riku ootamatud maksunõuded.